Impuestos por venta de inmuebles en México

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¿Qué impuestos debo pagar al vender mi casa?

Existen 3 impuestos que se deben pagar por la venta de un inmueble en México

  1. IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES. – Dependiendo del estado en el que se encuentre el inmueble, este impuesto va del 2% al 4.5% sobre el valor de la operación reflejada en la Escritura Pública.
  • IMPUESTO PREDIAL. – Es la contribución que todos los propietarios de inmuebles realizan al Municipio en el que se encuentra el inmueble con el objeto de aportar los recursos para la prestación de los servicios públicos del Municipio. Su determinación depende exclusivamente de cada Municipio en coordinación con los Estados y su pago es obligatorio en forma bimestral.
  • ISR IMPUESTO SOBRE LA RENTA. – Si al vender un inmueble superior a los 700,000 UDIS ($3’888,000 MXN aproximadamente) se genera una utilidad, se deberá de pagar este impuesto sobre la utilidad generada, no sobre el monto total.

Existen aspectos fiscales que toda persona debe saber antes de vender su propiedad.

Cuando un notario público formaliza la enajenación o venta de un inmueble de una persona física, debe llevar a cabo algunos procedimientos fiscales como calcular el impuesto sobre la renta (ISR) correspondiente, además de enterarlo a las autoridades fiscales por cuenta del contribuyente.

Enajenación de bienes se debe entender cualquier acto en el que se transmita una propiedad de un bien inmueble, así como los supuestos previstos en el artículo 14 del Código Fiscal de la Federación (CFF), con excepción de lo establecido en el artículo 119 de la Ley del impuesto sobre la renta (LISR) que señala tres tipos de exenciones:

  • Muerte del propietario
  • Donación
  • Fusión de sociedades
  • Enajenación de bonos, de valores y de otros títulos de crédito, siempre que el ingreso por la enajenación se considere interés en los términos del artículo 8 de la LISR.

Según el Art. 121 de la LISR Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán efectuar las siguientes deducciones:

  1. El costo comprobado de adquisición de acuerdo al art 124 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate.
  2. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables (no incluyen los gastos de conservación). El importe se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley.
  3. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.
  4. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien (Totalmente facturado).

La diferencia entre el ingreso por enajenación y las deducciones a que se refiere este artículo, será la ganancia sobre la cual, siguiendo el procedimiento señalado en el artículo 120 de esta Ley, se calculará el impuesto.

De acuerdo al Artículo 120 de la LISR, Las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, podrán efectuar las deducciones a que se refiere el artículo 121 de la LISR; con la ganancia así determinada se calculará el impuesto anual como sigue:

  1. La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.
  2. El resultado que se obtenga conforme a la fracción anterior, será la parte de la ganancia que se sumará a los demás ingresos acumulables del año de calendario de que se trate y se calculará, en los términos de este Título, el impuesto correspondiente a los ingresos acumulables.
  3. La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se obtenga conforme al siguiente párrafo. El impuesto que resulte se sumará al calculado conforme a la fracción que antecede.

El contribuyente podrá optar por calcular la tasa a que se refiere el párrafo que antecede, conforme a lo dispuesto en cualquiera de los dos incisos siguientes:

  1. Se aplicará la tarifa que resulte conforme al artículo 152 de esta Ley a la totalidad de los ingresos acumulables obtenidos en el año en que se realizó la enajenación, disminuidos por las deducciones autorizadas por la propia Ley, excepto las establecidas en las fracciones I, II y III del artículo 151 de la misma. El resultado así obtenido se dividirá entre la cantidad a la que se le aplicó la tarifa y el cociente será la tasa.
  2. La tasa promedio que resulte de sumar las tasas calculadas conforme a lo previsto en el inciso anterior para los últimos cinco ejercicios, incluido aquél en el que se realizó la enajenación, dividida entre cinco.

Según el Artículo 124 de la LISR. Para actualizar el costo comprobado de adquisición y, en su caso, el importe de las inversiones deducibles, tratándose de bienes inmuebles y de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, se procederá como sigue:

  • Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el

resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda efectuar esta separación se

considerará como costo del terreno el 20% del costo total.

  • El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación. Las mejoras o adaptaciones que implican inversiones deducibles deberán sujetarse al mismo tratamiento.

Al formalizar la enajenación de un bien inmueble, los notarios ante quienes se consignan este tipo de operaciones, deben cumplir con la obligación de entregar al contribuyente la información relativa a la determinación del cálculo del impuesto sobre la renta, para lo cual producto de la formalización de la operación de enajenación de un inmueble, el notario proporcionará un documento que debe contener como mínimo la siguiente información:

  • Nombre y clave del Registro Federal de Contribuyentes (RFC) del fedatario.
  • Nombre y clave del RFC del contribuyente o, en su caso, la Clave Única de Registro de Población (CURP).
  • El precio de enajenación del terreno y de la construcción, desglosando ingresos gravados y exentos.
  • Fecha de enajenación del terreno y de la construcción, que debe señalar el día, mes y año.
  • Costo del terreno y de la construcción (histórico y actualizado).
  • Fecha de adquisición del terreno y de la construcción (desglosando día, mes y año).
  • Desglose de las deducciones autorizadas, señalando en su caso el día, mes y año; así como el monto histórico y actualizado.
  • El impuesto sobre la renta causado y retenido que se generó por la operación de enajenación.
  • El procedimiento que se utilizó para el cálculo de la retención del impuesto.

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